9 mars 2021 - 4 min read

Le démembrement en SCPI

Il existe plusieurs manières de souscrire en SCPI et le faire en démembrement s'avère souvent pertinent notamment pour optimiser la fiscalité de ce placement. Chez Iroko ZEN nous venons de le mettre en place. Découvrez comment cela fonctionne.

Comprendre la séparation de la pleine propriété

En SCPI, le démembrement consiste à ventiler la pleine propriété d'une part entre la Nue-propriété et l'Usufruit :

Pleine Propriété = Nue-propriété + Usufruit


L'usufruit est le fait de pouvoir faire usage et de jouir du bien. L’usufruitier pourra ainsi utiliser et percevoir les revenus générés par ce même bien. Attention, l’usufruitier n’aura pas la qualité de propriétaire. En SCPI, c'est l'usufruitier qui perçoit les dividendes.

La nue-propriété est le fait de pouvoir disposer du bien, c’est-à-dire d’avoir la possibilité de le vendre, de le louer ou encore de le léguer. En SCPI, le nue-propriétaire laisse les dividendes à l'usufruitier mais est concrètement associé et à ce titre il "possède" bien les actifs à hauteur de sa quote-part.

Tout savoir sur la nue-propriété

A qui est-elle destinée ?

L’investissement en nue-propriété est destiné aux épargnants (généralement personne physique) : 

  • N'ayant pas de besoin immédiat de revenus 
  • Souhaitant limiter leur fiscalité 
  • Souhaitant anticiper un besoin de revenus complémentaires (retraite par exemple)

Comment ça fonctionne ?

Opter pour le démembrement en investissant en nue-propriété c’est accepter de ne pas percevoir de revenus pendant la durée du démembrement en contrepartie d’une décote à l’acquisition (baisse du prix de la part). 

La durée de la nue-propriété est choisie par l’épargnant en fonction de son projet. 
Iroko ZEN propose des durées allant de 3 à 20 ans. Vous pouvez les retrouver ci-dessous :

Clés de répartition Iroko ZEN

A l’issue de la période, les parts sont automatiquement et sans formalité remembrées. 2 options s’offrent alors à l'associé :

  1. Revendre ses parts
  2. Conserver ses parts et commencer à percevoir des revenus (sur le montant en pleine propriété)

Quels sont les avantages de ce mode d’investissement ?

Pas d'imposition : 
L'investissement en nue-propriété permet d'abord d’éviter l’imposition car le souscripteur décide de ne pas percevoir sa quote-part des loyers pendant la durée de démembrement choisie.
Par ailleurs, le montant de l’investissement sort entièrement de la base taxable à l’IFI.

Réduction du prix de la part : 
Le second avantage est de pouvoir bénéficier d'une réduction sur le prix de la part. Cette décote est fonction de la clé de répartition associée à la période de démembrement choisie. 
Chez Iroko ZEN par exemple, pour un investissement en nue-propriété sur 7 ans, l'épargnant bénéficie d'une décote sur le prix de la part à hauteur de 27%.
Le prix de la part d'Iroko ZEN en pleine propriété étant de 200€, cela représente une économie de 54€ soit une valeur d'acquisition de 146€. 

Anticiper une baisse de revenus : 
Enfin, pour un épargnant s
ouhaitant anticiper un besoin de revenus complémentaires (départ à la retraite), investir en démembrement lui permet de se constituer un capital supérieur à son investissement puisqu'il récupérera les fruits de la vente de ses parts en pleine propriété.

À la fin de la période de démembrement :
  • si l'associé décide de conserver ses parts, il percevra sa quote-part des loyers sur le prix de la part en pleine propriété, soit 200€.
  • S'il décide de les revendre, l'associé ne supportera pas de fiscalité sur la plus-value générée par la décote. Cela signifie que pour 146€ investis, la plus-value de revente de 54€ (en pleine propriété) ne sera pas fiscalisée.  

NB : la période de démembrement commence à compter de l'expération du délai de jouissance (4 mois chez Iroko ZEN).

Exemple d'investissement en nue-propriété

Hypothèses :

  • Pas d'évolution (à la hausse ou à la baisse) du prix de la part
  • Objectif de distribution annuelle de 5.5% non garanti
  • Commission de souscription de la SCPI Classique : 10% soit la moyenne du marché constatée en 2020 (source : pierrepapier.fr)
  • Durée d'investissement : 7 ans soit la durée d'investissement conseillée

Le capital n'est pas garanti et les performances passées ne présagent pas des performances futures. Iroko ne garanti pas le rachat des parts. 

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Tout savoir sur l’usufruit

A qui est-il destiné ?

La partie usufruit concerne les épargnants souhaitant se constituer un complément de revenus sur une période déterminée. Contrairement à la nue-propriété, l'usufruit par les avantages qu'il confère, concerne majoritairement des personnes morales. Le cas général étant le suivant : l'usufruitier est une entreprise qui place sa trésorerie pour des raisons fiscales.

Comment ça fonctionne ?

Concrètement, l'usufruitier perçoit chaque mois sa quote-part des loyers à hauteur de son investissement.

Quels sont les avantages de ce mode d’investissement ?

L'investissement en usufruit se révèle avantageux pour une personne morale. Cela permet d'abord de placer sa trésorerie et de la faire travailler. A la souscription, une décote est calculée selon la clé de répartition. Elle permet d'acquérir la part à un prix inférieur et de la rémunérer au même taux qu'un investissement en pleine propriété. Chez Iroko ZEN l'objectif de distribution est de 5,5%. 

Concernant l'avantage fiscal, investir une partie de sa trésorerie permet de réduire sa base imposable et donc de bénéficier d'économies d'impôts. Aussi, dans le cas où l'entreprise serait soumise à l'IS, cet investissement est amortissable durant la durée du démembrement. 

Acheter des parts de la SCPI Iroko ZEN est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme. Nous vous recommandons une durée de placement de plus de 7 ans. Ce placement comporte des risques. Le capital investi et les revenus ne sont pas garantis : ils sont liés aux évolutions du marché de l'immobilier et au bon paiement des loyers par les locataires. Iroko ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme tout placement rappelez-vous que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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A propos d'Iroko ZEN

Iroko ZEN est la SCPI des usages de demain : surpondération du portefeuille en logistique (essor du e-commerce), focus sur les commerces en pied d’immeuble autour des services (Crèches, santé) et de l’alimentaire (retour des besoins de proximité), bureau peu énergivores faisant la part belle aux mobilités douces et à la qualité de vie de ses usagers etc.

A propos d'Iroko

Iroko est une Fintech de l’épargne, agréée en tant que société de gestion auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) sous le n°GP-20000014. Iroko ZEN est le premier véhicule d’investissement d’Iroko sous forme de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) ouvert au grand public depuis le mois de novembre 2020. Iroko ZEN est une SCPI digitale, sans commission de souscription.

Ecrit par Foucault de la Ferté

Sujets: Epargne, Iroko ZEN, Guide de l'épargnant

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